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建筑業(yè)對中央城市工作會議的解讀

發(fā)布人：admin    發(fā)布日期：2025-07-23    瀏覽次數：598次     字體大�。�【大】【中】【小】

7月14日至15日，中央城市工作會議在北京舉行。此次會議距2015年上一屆中央城市工作會議已時隔十年，是我國城市發(fā)展進入關鍵轉型期的一次重要戰(zhàn)略部署。會議明確指出，中國城市發(fā)展正從大規(guī)模增量擴張階段轉向存量提質增效階段，未來將以建設創(chuàng)新、宜居、美麗、韌性、文明、智慧的現代化人民城市為核心目標，以城市更新為重要抓手，全面推動城市在結構優(yōu)化、動能轉換、品質提升、綠色轉型、文脈賡續(xù)、治理增效等方面實現突破，并具體部署了優(yōu)化現代化城市體系、建設創(chuàng)新城市、宜居城市、美麗城市、韌性城市、文明城市、智慧城市等七大重點任務。

對建筑企業(yè)而言，本次會議釋放的政策信號蘊含著五大戰(zhàn)略機遇，為行業(yè)轉型與高質量發(fā)展指明了方向。

一、好房子機遇：從“有房住”到“住好房”的品質革命

中央城市工作會議著重強調，要“加快構建房地產發(fā)展新模式……”。房地產發(fā)展新模式是2024年全國兩會提出的重要政策框架，其核心在于構建“保障+市場”雙軌制住房體系，即一方面加大保障性住房的建設與供給力度，以滿足中低收入群體的基本居住需求；另一方面完善商品房相關基礎性制度，推動商品房市場朝著品質化、差異化方向發(fā)展。在此背景下，2025年政府工作報告特別提出“推動建設好房子”，這標志著住房供給從注重“量”的滿足轉變?yōu)樽非蟆百|”的提升。

那么，“好房子”的核心標準是什么呢？從政策導向與市場需求來看，“好房子”需要徹底去除過度的金融屬性，回歸居住本質的商品屬性，其核心是滿足人民對美好生活的居住需求。具體來說，應具備三大特征：一是空間適配性，戶型設計要兼顧全生命周期需求，例如預留適老化改造空間、采用可變空間設計等；二是品質耐久性，在建筑材料、施工工藝、管線系統(tǒng)等方面實現長周期保障，降低維護成本；三是環(huán)境友好性，融入綠色建筑標準，實現節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材與室內環(huán)境健康。

市場數據已經證實了“好房子”的需求潛力。中國房產信息集團下屬克而瑞 CRIC 數據顯示，2023年核心10城總價1000萬以上的一手高端住宅成交5.2萬套，同比增長10%，且這一增長趨勢在2024年得以延續(xù)。在三四線城市，品質住宅同樣獲得市場認可：河南商丘金沙集團深耕本地市場，其開發(fā)的“金沙東院”“金沙天悅”“金沙壹號院”等項目，注重居間體驗、極致打磨產品，空間流動性強且多元多變，采用了“現代極簡”“無邊界”風格立面等品質升級舉措，實現了開盤即售罄的出色業(yè)績：金沙天悅連續(xù)三個月勁銷200+套，一舉成為商丘單盤，售價比周邊競品高出27%；金沙東院售價比同地段高出70%，并在2023年登榜“全國十大高端作品”成為河南乃至全國一個非國央企開發(fā)的登榜作品。這充分證明了“好房子”在下沉市場的強大吸引力。

對建筑企業(yè)而言，把握“好房子”機遇需實現三大轉型：一是從“施工承包商”向“品質服務商”轉型，深度參與前期設計優(yōu)化與后期運維服務；二是加大綠色建材、裝配式建筑、智能建造技術的應用，如推廣BIM 技術全流程應用、超低能耗建筑標準；三是聚焦細分需求，如適老化住宅、高凈值人士住宅、智慧社區(qū)等領域，形成差異化競爭力。

二、城市更新機遇：20萬億存量市場改造紅利

中央城市工作會議將“城市更新”定位為未來城市發(fā)展的核心著力點，具體包括以下幾個方面：穩(wěn)步推進城中村和危舊房改造、強化生態(tài)環(huán)境治理、加快老舊管線升級、提升房屋安全與災害防治能力、保護城市歷史文脈……。這一規(guī)劃為建筑企業(yè)打開了廣闊的存量市場空間。

從市場規(guī)模來看，城市更新已進入規(guī)�；�推進階段。2024年城市更新市場容量約3萬億元，主要集中在城中村改造、保障房建設、排水防澇提升等領域。據業(yè)內測算，“十五五”期間城市項目總容量將達到 20 萬億元，具體分布如下：

• 老舊小區(qū)改造：全國需投資8 萬億以上（含電梯加裝、管線更新、公共空間改造等），2025年將完成2000年前建成的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，部分省份已將改造范圍擴大至2005年前建成的小區(qū)，僅電梯加裝一項就蘊含超5000 億元市場。

• 保障性住房：綜合中央與地方資金、存量房收儲、貨幣化安置等政策，“十五五”期間總投資將達1.5萬億-2萬億元，重點解決新市民、青年人的住房困難。

• 城中村及危舊房改造：住建部計劃未來五年新增100萬套改造房源，按單套平均投資250萬元測算，總投資約2.5萬億元。

• 地下管網升級：未來五年需改造燃氣、供排水、供熱等各類管網近60萬公里，總投資約4萬億元，其中智慧管網改造占比將提升至30%；

• 歷史文脈保護：歷史街區(qū)、工業(yè)遺產等改造投資約2萬億元，如北京首鋼園、上海新天地等項目模式將在全國推廣。

• 工業(yè)廠房改造：全國閑置工業(yè)廠房轉型文創(chuàng)、科創(chuàng)空間的投資約2萬億元，推動產業(yè)空間與城市功能融合。

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建筑企業(yè)參與城市更新需要突破傳統(tǒng)施工思維，轉變?yōu)椤熬C合服務商” 角色。例如，在廣州城中村改造項目中，中建某局不僅承擔施工任務，還聯(lián)合規(guī)劃院、運營方打造“改造-建設-運營”一體化方案，通過引入產業(yè)導入、社區(qū)服務等增值服務，實現項目收益多元化。這種模式既符合政策對“城市更新要留得住鄉(xiāng)愁、提得升品質”的要求，也為企業(yè)開拓了新的利潤增長點。

三、新型城鎮(zhèn)化機遇：城市群與縣城的雙輪驅動

中央城市工作會議明確提出，要“發(fā)展組團式、網絡化的現代化城市群和都市圈，分類推進以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設，促進大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調發(fā)展”。這一規(guī)劃意味著新型城鎮(zhèn)化將呈現“城市群引領、縣城支撐”的雙輪驅動格局，為建筑企業(yè)提供了差異化市場機會。

在城市群與都市圈領域，人口流入與經濟活力是核心指標。2024年數據顯示，人口凈增長省份集中在長三角、珠三角及中西部核心區(qū)域：廣東增加 74 萬人、浙江增加 43 萬人、新疆增加 25 萬人、福建增加 10 萬人。同期 GDP 超 5 萬億元的省份達 11 個，包括廣東（14.2 萬億）、江蘇（13.7 萬億）、山東（9.9 萬億）、四川（6.5萬億）、河南（6.4萬億）、湖北（6.0萬億）、福建（5.8萬億）、上海（5.4萬億）、湖南（5.3萬億）、安徽（5.1萬億）、北京（5.0萬億）。這些區(qū)域的城市群建設將聚焦三大方向：一是交通一體化，如長三角的跨城軌道交通、珠三角的城際快速路網，預計未來五年投資超3萬億元；二是產業(yè)協(xié)同平臺，如成渝雙城經濟圈的產業(yè)合作園區(qū)，需要大量標準化廠房、研發(fā)樓宇等建設；三是公共服務均等化，教育、醫(yī)療等配套設施的補短板工程將釋放約 1.5 萬億元市場。

以縣城為載體的城鎮(zhèn)化同樣潛力巨大。2024年全國 GDP 超千億的縣城達 62個，其中江蘇22個、浙江11個、山東5個、福建5個、安徽2個、陜西2個、湖北1個。這些強縣以全國1.2% 的陸地面積、4.5% 的常住人口，貢獻了7.6%的GDP和10%以上的規(guī)上工業(yè)產值。典型如昆山，2024年GDP達5380億元，超過7個省會城市，人均GDP 突破24萬元。縣城的快速發(fā)展帶來大量的新建機會，縣城道路建設、管網鋪設、廠房建設、縣域商業(yè)綜合體、鄉(xiāng)村振興等，據測算，“十五五”期間縣域城鎮(zhèn)化直接投資將超 5萬億元。

建筑企業(yè)需要針對不同區(qū)域特點制定策略：在城市群聚焦大型綜合項目，發(fā)揮技術集成能力；在縣城市場則需注重成本控制與本地化服務，如與縣域國企合作開發(fā)保障房、參與市政小項目打包運營。

四、智慧城市機遇：數字技術重構建筑場景

中央城市工作會議將“建設便捷高效的智慧城市”列為七大重點任務之一，明確要求“加強城市數字基礎設施建設，推動城市治理數字化轉型，提升城市運行效率與服務水平”。這一規(guī)劃為建筑企業(yè)開辟了“建筑+數字”的融合新賽道。

智慧城市建設的核心需求可概括為三大領域：

一是數字底座搭建：包括城市級物聯(lián)網平臺、算力中心、5G基站等新型基礎設施。未來五年城市數字新基建投資將超4萬億元，其中建筑企業(yè)可參與的數據中心機房建設、智能桿塔施工等市場規(guī)模約1.2萬億元。數據中心作為數字底座的核心載體，其建設熱度持續(xù)攀升。2023年我國數據中心項目數量達 1900 項，同比增長21.3%；按照這一增長態(tài)勢，預計2024全年項目數量將突破2400項。在項目數量大幅增加的同時，機架規(guī)模和投資規(guī)模也呈現顯著提升。2023年，全國新增數據中心機架規(guī)模超300萬標準機架，同比增長18%；全年數據中心行業(yè)總投資超5000 億元，同比增長 25%。

二是治理場景數字化：如智慧交通（智能信號燈、停車誘導系統(tǒng)）、智慧安防（社區(qū)監(jiān)控聯(lián)網）、智慧市政（管網漏損監(jiān)測）等。以上海為例，其“城市大腦”項目已實現2000余個治理場景數字化，單個區(qū)的年度改造投入超5億元，全國同類項目市場容量預計超3萬億元。2023年8月，隧道股份與智能汽車創(chuàng)新發(fā)展平臺（上海）有限公司完成“低速作業(yè)車時空”數據產品交易簽約�！暗退僮鳂I(yè)車時空”數據產品是隧道股份掛牌的首個數據產品，支持對后方社會車輛進行提前預警和引導，實現車路協(xié)同效果，全面提升道路安全水平。

三是建筑本身智能化：從設計階段的數字孿生建模，到施工階段的智能機器人應用，再到運維階段的樓宇自動化系統(tǒng)，全鏈條智能化改造需求爆發(fā)。作為智慧城市與智能交通融合的核心方向，“車路云一體化”系統(tǒng)的發(fā)展迎來加速期。近年來，國家及地方層面陸續(xù)出臺多項配套政策與建設指南，從技術標準、基礎設施布局到應用場景試點等方面提供全面支撐。據行業(yè)測算，隨著車路協(xié)同技術成熟度提升及規(guī)�；�落地，該領域市場規(guī)模預計將在2030年達到2萬億元以上，成為拉動數字經濟增長的新引擎。

五、新型工業(yè)化機遇：建筑與產業(yè)的協(xié)同升級

中央城市工作會議著重強調“推動城市動能轉換”“精心培育創(chuàng)新生態(tài)，在發(fā)展新質生產力上不斷取得突破”，而新型工業(yè)化作為城市經濟活力的核心支撐，正為城市發(fā)展注入強勁動力。在城市發(fā)展的 “人、城、產業(yè)”三角關系中，產業(yè)的蓬勃發(fā)展是關鍵紐帶。2024年，制造業(yè)投資比上年增長9.2%，增速比全部投資高6.0個百分點。其中，消費品制造業(yè)投資增長14.7%，裝備制造業(yè)投資增長9.0%，原材料制造業(yè)投資增長7.6%。制造業(yè)技改投資增長8.0%，增速高于全部投資4.8個百分點，這組數據直觀地印證了新型工業(yè)化進程的加速推進，也為建筑與產業(yè)的協(xié)同升級奠定了堅實的經濟基礎。

在新型工業(yè)化的推動下，建筑工業(yè)迎來了廣闊的市場機會。從廠房及建筑物竣工面積來看，其從2020年的4.85億平方米增長至 2024年的6.91億平方米，呈現出穩(wěn)步上升的態(tài)勢。2024 年中國建筑的工業(yè)廠房新簽合同額達到7216億元，同比增長16%，這一增長有效抵沖了房建業(yè)務的下滑，充分彰顯了工業(yè)建筑領域的強勁發(fā)展?jié)摿Α?/span>具體而言，低空經濟的政策支持帶來了相關基礎設施建設需求，新能源建設的持續(xù)推進催生了大量廠房及配套設施的建造需求，AI 機器人產業(yè)的興起也對專業(yè)廠房和研發(fā)設施提出了新的要求。

這一系列的發(fā)展態(tài)勢，為建筑企業(yè)介入產業(yè)領域提供了難得的政策窗口。新型工業(yè)化帶來的建筑需求主要體現在三個方面。其一，綠色工廠建設需求旺盛。隨著“雙碳”目標的持續(xù)推進，工業(yè)建筑需滿足節(jié)能、節(jié)水、廢棄物資源化等要求，涉及廠房光伏一體化、雨水回收系統(tǒng)、綠色建材替換等多個領域。其二，產業(yè)園區(qū)升級需求迫切。傳統(tǒng)工業(yè)園區(qū)正加速向“產城綜合體”轉型，需要配套建設研發(fā)中心、人才公寓、商業(yè)服務等設施。以長三角某國家級經開區(qū)的“二次開發(fā)”項目為例，建筑企業(yè)不僅承擔了廠房改造任務，還參與了園區(qū)能源站、地下管廊的投資運營，實現了從單純施工到綜合服務的延伸。其三，工業(yè)遺產活化需求凸顯。全國約5000處工業(yè)遺產亟待改造利用，如成都東郊記憶音樂公園、重慶工業(yè)文化博覽園等項目，這類項目兼具歷史保護與商業(yè)運營需求，市場總容量超過1萬億元。

中央城市工作會議勾勒的城市發(fā)展新藍圖，對建筑業(yè)而言既是轉型號角，更是能力考驗。在把握五大戰(zhàn)略機遇的過程中，建筑企業(yè)需構建“能力提升”與“風險防控”的雙重保障體系：既要加速技術升級（如智能建造普及）、模式創(chuàng)新（如城市更新 PPP 模式）和生態(tài)整合（如跨界聯(lián)合科技企業(yè)），筑牢城市發(fā)展的技術與服務根基；也要高度警惕地方財政承壓下的資金風險，通過建立項目資金評估機制、創(chuàng)新“使用者付費”回報模式、優(yōu)先參與財政狀況良好區(qū)域的項目等方式，實現穩(wěn)健經營。